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如何选择合适的爱尔兰IIP投资移民计划？

06/09/2021

近年越来越多的富裕人士及家庭，通过爱尔兰投资移民计划 (IIP) 获取爱尔兰永居身份。根据爱尔兰司法部的数据，2020年有超过260人申请IIP，总投资额超过1.85亿欧元。自2012年爱尔兰政府正式推出IIP以来，IIP总投资额已累积超过10亿欧元。

IIP审批快、过程简单直接、而且极其灵活。申请者只需4-6个月便能取得审批，而且不用语言能力测试，计划亦没有学历要求及申请年龄上限，使IIP极具吸引力。此外，申请者每年只需在爱尔兰停留一天即可维持永居身份，可以移民不移居，也毋须成为当地税务居民。以上种种优点，解释了为何上千名高净值人士选择此项计划。

在《如何评估投资移民计划当中的风险？》一文中，我们从宏观角度列举了一些投资移民计划常见的风险因素。假如您最终决定选择爱尔兰IIP，以下我们提供了一些实用的小秘方，助您降低计划牵涉的风险，涵盖每个投资选项及不同的投资项目。

了解您的IIP投资选项

以上4种是爱尔兰移民局认可的官方移民方式，尽管这些投资选项均可取得居留权，但投资成本及风险各异。

捐赠无疑是安全的途径之一，因为投资额最低，而且没有再进一步的财务承担。然而，投资者需谨记这是一项慈善捐款，意味您无法取回本金，也没有任何的投资回报 (ROI)，形同花钱“买”身份。如果选择捐赠，投资者也要注意，最近有报道指出，司法部正调查部分IIP捐款项目严重违规的指控，指有公司以慈善捐款为名招揽投资者，实则将款项暗中转移至别处。所以选择捐赠的投资者须仔细询问项目的相关问题，是否获当地政府认可，以及是否与艺术、体育、健康、文化及教育等领域相关。

投资基金或房地产投资信托基金 (REITs) 均有机会令投资者获利，但后者的门坎高达200万欧元，且本金返还的能力将受到市场状况及基金表现影响，基金管理费也是考虑因素之一。投资者须了解这些基金投资的资产类别及行业，以及基金的过往表现，包括资产价值及盈利表现。市场波动性无可避免，加上经济状况及规管力度的持续变化，投资者不一定能够获利。爱尔兰政府亦在IIP计划中清楚指出，当局不会为投资表现承担责任，这属于投资者的私人事务。从往年的投资数据来看，走这条投资通道的投资人少之又少。

企业投资是最受欢迎的选项，因为它具备明确的退出策略，而且部分项目还提供投资回报。2020年，多达63%的IIP成功批核个案是透过企业投资选项，而Bartra Wealth Advisors 的客户占了当中的69%，于行业拥有绝对的领先地位。

有别于投资REITs或其他基金，假如您选择Bartra的企业投资方案，您的100万欧元投资额于期满后全数返还，不受市场表现影响。我们的项目收入均获得爱尔兰政府资助，大大减低投资者承受的风险。此外，Bartra的养老院项目还提供每年 4% 的利息保证，5年投资期期满后，投资者除了可取回100万欧元的本金，还能额外获得20万欧元利息收入，即成熟期满，拿回的是120万欧。企业投资为投资者提供安全途径，在4-6个月内取得永居身份外，还能赚收入，按此了解更多Bartra的企业投资方案。

选择安全的企业投资项目

爱尔兰政府推行IIP的原因，是为爱尔兰引入具建设性、对社会有正面影响的投资。因此司法部表明，任何以出租为主要目的的商业房地产投资，均不符合企业投资选项的条件，无法以此取得居留权。

相反，政府将一些社会基建纳入“优先级别”项目，包括福利房和养老院。随着爱尔兰正逐渐成为高净值人士移民海外的新热点，大量移民公司于各地提供五花八门的爱尔兰企业投资项目，尤其是福利房。为了减低IIP企业投资风险，投资者在选择投资项目时，要懂得就以下几点发问并有透彻了解：

项目开发商是哪家公司？它以往发展的项目规模有多大？
它有没有落成类似项目的往绩，以及有没有营运福利房和养老院的经验？

对开发商进行尽职调查 (due diligence)，彻底评估这家公司，是降低风险的最佳办法。如上文所述，爱尔兰政府不会为投资表现承担责任，因此假如开发商违约或不履行合同承诺，投资者便可能会蒙受损失。拥有良好的往绩，也证明开发商即使遇上经济不景气，仍能继续维持业务。

这些项目的收入来自哪里？
假如项目提供高额年利息，考虑到项目的营运性质，利息额度是否合理？

投资者需要明白，这些透过IIP取得资金的项目，本质是为了增加社会基建，而不是赚钱，因此投资者不应对回报抱有过高期望。以福利房为例，其营运收入主要来自爱尔兰政府，包括福利房长期租赁计划及其他租赁计划。至于养老院，虽然属于私营业务且获得政府资助，但营运成本不菲，加上受业务性质所限，并非牟取高利润的业务模式，因此0-4%的年利息会是较合理的水平。假如项目年利息高于4%，投资者便要提高警觉。

这些项目是否位于高需求地区，例如都柏林？
这些房产是新建的、二手的、改建的还是翻新的发展项目？

除了营运收益及政府补贴，了解资产价值也同样重要。不同发展项目的估值各异，其中以高需求地区的新建项目价值最高。

投资者应审视项目退出计划中提出的假设，例如预期出售价格。通过与市场研究或其他可用数据作对比，很容易看出假设是否合理。

Bartra集团于爱尔兰发展多年，擅于为 IIP 投资者寻找及开发成功的投资项目，尤其是在一些投资风险最低的地段。我们最新的福利房项目Poplar Row于2020年7月正式动工，该项目座落都柏林市中心，周边公共交通网络四通八达。我们的福利房项目，均与当地政府签署25年的强化租赁协议，获政府补贴市价95%的租金。

Bartra的专业团队拥有开发复杂项目所需的全部技能，包括法律、融资、建筑、税务以及规划，为我们的 IIP 投资者消除近乎所有风险。我们还拥有营运养老院和福利房的丰富经验，包括临床护理和物业管理。