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都在投爱尔兰福利房和养老院，为什么？

04/04/2021

在新兴移民目的地中，爱尔兰是真香了。胡润报告前两年就将爱尔兰排进了中国富豪最爱移民目的地前三，前两名是传统移民大国美国和英国。爱尔兰这个后起之秀有它独特的移民配方：办理速度快，要求又少，移民不移居。且不像其邻居，爱尔兰是坚定的欧盟国，人人讲英语，拥有爱尔兰身份还相当于拥有了英国、美国和欧盟身份。充满了诱人的气息。

还有它是全球第五最有钱的国家，教育体系全球前七，特产企业家，只不过爱尔兰这国家向来作风低调，各番成绩也并没有宣扬到人尽皆知。

据爱尔兰中央统计局(CSO)数据，截至今年4月，爱尔兰居民人数约为497.7万人，与2019年相比，同比增长了5.6万人。其中移民人数达到12.9%。爱尔兰100万欧企业投资是一大主流移民方式，行业中人都知道这里主要包含两大项目，一种是福利房，另一种是养老院。为什么爱尔兰投资移民会集中在这两个类？这是我们经常被问到的一个问题，本篇我们来聊聊这个。

社会福利房严重缺乏

你要是常看爱尔兰新闻报纸，应该经常会读到爱尔兰住房短缺，住房危机。因为一些历史原因以及现在类似于“小硅谷”的地位引来了大量年轻精英来工作，爱尔兰全国各地方政府，都拿着超长的住房等候清单。2019年年中的数据表明，有近7万户等待安置的家庭，27%的上榜家庭要等上7年才有房。只不过2019年，爱尔兰交付了2万套住房。今年的情况也没有好转，预计开发量不超过1.5万，即便不算持续增长的等候名单，供应缺口也达到3万多套。

最严峻的住房问题，发生在其首都都柏林。都柏林住房名单上有16,529户人家排队，但2019年，其交付目标只有1,624套，不足排队人数的10%，哪怕这样，同年交付也没完成KPI，只交付了1,231套住房。

福利房将成重头戏

住房是民生大事，或者说民生之本。爱尔兰政府在前几年发布的“重建爱尔兰战略计划”中下了大愿，要通过新建、收购、或标准/长期租赁，大量增加福利房数量，2016-2021年，要交5万余套福利房。其中新建和收购很清楚，就是直接买。标准/长期租赁比较特殊。政府为了减轻财政上的压力，大方牵手开发商做福利房建设。以Bartra为例，Bartra会在爱尔兰先买合适的地块，做好规划方案后跟当地政府洽谈，一旦双方认可了方案和价格，两方就会定下合同，租期25年，月租以市场价95%计。遇到通货膨胀，就灵活调价。这份签约，有专门的名字——“强化租赁协议”。到目前为止，Bartra的福利房I期中的Stoneybatter和Poplar Row都跟政府签约了，简单讲，就是打包租给了政府。

已经完工的Pim Street

施工中的Stoneybatter

爱政府对建设福利房的决心有多大？今年10月中，爱尔兰公布2021年财政预算案，重头戏便是加大福利房的投入。这项预算中涵盖了民生、福利、企业帮扶等，总金额达到177.5亿欧元，里面有33亿欧元拨给住房，将建造12,750套新房，其中福利房占到约74.5%，即9,500套。财政部长帕斯查尔·多诺霍指出，建设“负担得起的住房计划”是重中之重。

未来将吸引大量投资

国家政策在哪里,市场投资机会就在哪里。世邦魏理仕爱尔兰公司(CBRE Ireland)报告，过去6个月，投资爱尔兰房产的需求一直在上升，而投资者热衷于购买住宅单元和地方政府长期租赁的房产项目。CBRE预计未来几年大量投资会进爱尔兰福利房。

如果参看欧洲其他国家以及英国大买方的投资策略，这样的推测不无道理。在这些市场，社会福利房投资领域已经相当成熟，机构资本、养老基金、私人股本和其他专业投资者会定期向公共住房板块注资。虽然爱尔兰的福利房投资还在起步阶段，但越来越多的机构级投资已经活跃起来了，毕竟，有政府承租确保后期收入，又有开发运营商一键承包了日常养护打理，如此省心的投资谁又不爱呢？

养老院同样供不应求

同样存在大型供应缺口的还有养老院床位。尽管与其他欧洲国家相比，爱尔兰是欧洲最年轻的人口国，但因预期寿命的增加，长期老龄化挑战不可小觑。2021年，其养老院床位缺口8000张。CBRE 2020年第二季度医疗健康报告预测，估计到2026年，爱尔兰65岁以上人口将达到86万，占人口总数的16%。按照联合国的标准，14%是分水岭，当一个地区65岁以上人口占到14%以上，则意味着进入老龄社会，显然爱尔兰是在步入老龄社会的倒计时中。

随着传统居家养老逐渐被机构养老所替代，照顾老人的责任从家庭正转向政府。爱尔兰健康服务管理局(HSE)推出了公平交易政策，以床位补贴的形式，来支持老年人去机构养老。根据周边养老需求、所在城市及内部设施档次，政府给到运营商每张床的补贴在1000多欧左右/周。Bartra的第一家养老院Loughshinny，床位补贴每周超过1200欧，一个月一张床的补贴近4万人民币。

已开张运营的Loughshinny

Bartra刚提前完工的Beaumont，爱尔兰最大养老院之一

养老院有增无减的需求给政府带来了压力，但也意味着项目的巨大潜力。具备长期投资眼光的大型机构级投资者，已经从一些回报数据里嗅到了香气。在过去12个月里，私人养老院交易持续看涨，一些养老院打包售出的净收益率达到了6%，相对高档写字楼和私人租赁房产的4%回报率，养老市场的红利相当可观。

回到文章开头提出的问题，为什么爱尔兰投资移民的100万企业投资框架下，会集中在福利房和养老院项目，答案显而易见。民生刚需与政策倾向，注定了这两类投资的爆红体质。圈内人士也都知道，这两大类已成为爱政府连续数年点名支持的项目，爱尔兰移民局INIS明确表态投资移民申请中，福利房和养老院优先考虑。

作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一，Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识，为正在考虑移民到爱尔兰的家庭，提供福利房和养老院IIP项目。目前，近300组家庭已通过Bartra的项目成功移民爱尔兰，还有，我们迄今为止都保持着100%的审批率和100%的续签率。还是那句话，投资IIP，投资Bartra。

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